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北京限竞房市场现状:供地充足 网签率不及50%

作者:admin

2019-11-11 07:15:07     

每个记者:王家飞,每个编辑:陈虞梦

北京的非竞争性住房供应已经连续14个月超过签约率,网上签约率不到50%。

然而,与此同时,仍然有足够的土地供竞争房屋使用。就在三天前,根据《国家商报》的报道,北京一天出售三处限制住房。

其中,北京故宫dx05-0102-6003、6004和6005地块吸引了10多家房屋企业的49轮报价,最终升水率达到34%,无限接近35%的上限。通州yz00-0703-6004、6005和6006的其他地块以底价出售。

此次拍卖在一定程度上反映了北京受限住房市场的现状:供应充足,但供暖和制冷不均衡。

土地供应主流

始于2016年的非竞争性住房市场旨在稳定市场价格,同时打击投机性投资需求。非竞争性住房用地已逐渐成为北京土地供应市场的主流。

根据中原地产的数据,截至2019年10月15日,北京已出售103块限制竞争住房的住宅用地,其中28块位于大兴和亦庄。

据中学数据显示,2016年9月30日至2019年7月,北京公开土地拍卖市场已售出近170块住宅用地,其中158块为商业住宅用地,规划建筑面积超过1500万平方米。限制住房用地交易近100笔,规划建筑面积约900万平方米。共有产权房用地50多宗,规划建筑面积500多万平方米。普通纯商品住宅用地10个,规划建筑面积90万平方米。

土地供应决定了当前市场的产品类型。据中原地产统计,从2018年6月10日至前一天,北京进入64个非竞争性住房项目,供应47,608套住宅。

据该中学介绍,从进入市场的项目分布来看,除了东西城区和通州区,其他地区的一些项目已经开放进入市场。大兴区供应规模居全市前列,占24%。五环和六环之间的区域是已经开放的非竞争性住房项目的主要区域,新批准的上市区域和股份数量占全市总数的近50%。

分解问题

根据中原地产的月度在线签约数据,最近几个月一直处于高位,但与供应相比,库存仍然过剩。自2018年6月10日以来,网上签名数量已达20,903个,比例仅为44%,平均签名价格为48,851元/平方米。连续14个月,非竞争性房屋的供应超过了合同。

根据该中学的开放监测数据,截至2019年6月,北京市非竞争性住房项目在开放当天的认购率仅为62%,项目整体低于预期。

根据中学的数据,在非竞争性住房市场整体疲软的背后,存在着明显的内部分化模式。一方面,主要由于地理位置的差异,地理位置较好的项目劣化率相对较高,其中丰台区五环路和海淀、朝阳等城区具有明显的地理优势,项目开通当天的认购率一般在85%以上。从同一地区不同位置来看,房山和顺义郊区五环至六环项目淘汰率也明显高于同一地区六环以外项目淘汰率。

该中学常务副校长黄宇(Huang Yu)对《国家商报》记者表示:“在过去的一年里,北京的非竞争性住宅项目已经大量上市,并且在退市上有明显的区别。由于地理位置偏远、配套设施差等因素,有些项目净化效果不佳,但也有一些项目可以快速净化。不难发现它有突出的地理优势,或者有明显的竞争价格。最重要的是,产品设计符合市场预期。整体而言,目前上市的非竞争性房屋项目整体拆除率约为60%,不如预期。同一区域的项目移除率不同,主要是由于整体市场供给明显改善、需求选择空间增加的背景下产品设计的同质化。随着住房公司积极改变思维,产品的创意不断增加,受限制住房对特定消费群体的吸引力也将在未来增加。”

回归理性

在住房集中于市场竞争有限和退化率不足的背景下,一些急需的客户似乎感觉到市场变化更大。

刘淇在北京一家互联网公司工作,他是一个真正的、急需的客户。她告诉《国家商业日报》记者:“我发现目前有很多选择。我们可以购买普通产权房、竞业禁止房和一些二手房,总价格是可以接受的。”

由于担心将来会换工作,刘淇更喜欢选择二手房。“因为虽然普通产权房的价格很低,但转手时有很多限制。许多新建的竞业禁止房屋短期内不能移交,今后的移交将有五年的限制。”

在过去的三年里,限售房和普通产权房项目基本上占据了90%以上的商品住宅用地,限售房对整个北京楼市的影响无疑是深远的。

“非竞争性房屋限制了土地转让过程中的未来售价,并普遍限制了‘7090’标准。在新屋资源稀缺的北京,非竞争性房屋在确保合理的自住需求和稳定价格预期方面发挥了重要作用。2016年第四季度调控后的两年内,北京市的商品住宅用地将以限制性竞争的形式供应,这不仅保证了新需求群体的需求,也稳定了购买者的价格预期。此外,对竞争性房屋销售的五年限制也抑制了非理性需求的释放,促进了市场理性的回归。”黄宇说道。

国家商业日报

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